亚洲仓库：电商云仓仓储的最佳地点

由于亚洲电子商务销售的增长，该地区对现代仓库设施的需求不断增长，这使亚洲工业房地产市场受益匪浅。尽管前景诱人，但投资者需要保持自我控制并注意市场估值。

以下是“线索俱乐部”原文的中文翻译：

亚洲仓库：电子商务的最佳地点（原始名称：亚洲仓库：在电子商务的最佳地点）

亚太地区电子商务的发展正在突飞猛进。 2019年上海电商第三方仓库物流，该地区的电子商务销售额增长了25％，达到2.271万亿美元，占全球市场的64.3％。随着在线购物的不断发展，商品的存储已从实体商店转移到大型现代化物流设施（配送中心和备用库存仓库）。在快速交付和降低成本的竞争中，许多公司已开始寻求第三方物流（3PL）运营商直接将产品分销给客户。

在这方面，亚太地区是世界领先者。 2018年，该地区的第三方物流收入为3588亿美元。咨询公司Armstrong＆Associates预测，到2023年，该地区的第三方物流收入将进一步增长至5382亿美元，年增长率为8.4％。如此强劲的年增长率远高于其他任何地区或经济体，包括北美（7.7％）和欧洲（4.3％）。

第三方物流运营商通过引入现代物流技术，例如机器人仓库系统，采购分析和物联网（IoT），可以进一步降低运营成本并提高效率，从而缩短销售和交付时间并承担更多的业务。但是，物流行业的竞争非常激烈，大型公司正在努力扩大市场份额，这给企业利润带来了巨大压力。同样，电子商务公司也面临着激烈的竞争。

对亚洲仓库的需求日益增加

因此，在日益增长的电子商务浪潮中，投资者将注意力转向物流实体设施不足为奇。

在当今的电子商务环境中，第三方物流运营商和电子商务公司通常需要比传统仓库用户多三倍的空间来处理更多种类的产品。但是，除澳大利亚外，整个亚太地区目前都严重缺乏现代物流设施。供需之间的这种不平衡表明，在未来两年中，对此类设施的需求将以每年6％的速度增长（2018年为4％）。

因此，从2019年该地区工业房地产的租金增长率可以看出，物流设施的所有者（尤其是位于黄金地段的物流设施的所有者）最有可能从中受益（见表）。

在中国的机会

中国的物流房地产市场处于这种增长机会的最前沿。自2013年以来，中国一直是全球最大的电子商务市场。 2019年，其在线销售额约为1.935万亿美元，占全球市场的54.7％，几乎是以下五个国家（美国，英国，日本，韩国和德国）两次。此外，这种增长趋势没有放缓的迹象。根据研究公司eMarketer的数据，到2023年，中国的电子商务销售额将增加到4.096万亿美元。

2018年，中国有6.1亿在线购物者和500亿个包裹。为了继续为国内消费者提供快速交付服务（在城市群中为12小时，在全国范围内为24小时），中国的第三方物流运营商和电子商务公司需要更多的物流和工业分销空间。

因此，尽管2019年经济增长放缓以及商业和贸易的不利因素，中国一线城市（北京，上海，广州和深圳）的物流租赁市场仍在增长（见图）。

中国物流租赁指数

从中期来看，由于严格的土地政策继续限制一线城市新项目的供应，我们预计一些电子商务公司和仓库租户将迁至二线和三线城市的新工业区。 ，甚至转移到更容易进入的农村地区。

例如：2018年10月，阿里巴巴的物流部门菜鸟网（菜鸟网）在江苏省二线城市无锡开设了中国最大的自动化仓库。 700个机器人可以处理数千个包裹，并将其运送到中国东部200多个地点。这个世界一流的设施为中国未来的自动化仓库绘制了蓝图。

也就是说，中国大多数电子商务物流仓库仍不发达，据报道，近98％的仓库都非常老旧。因此，可以升级现有物流空间并采用先进技术的仓库所有者可能会脱颖而出。尽管仍处于测试阶段，但无人机交付最终将使电子商务物流能够掌握陆路运输过于昂贵的偏远地区的市场。

日本加快了向现代物流设施的转型

物流设施中的机会不仅存在于发展中市场。在更加成熟的日本市场中，电子商务也在不断发展（2018年日本的电子商务销售额达到18万亿日元，见图），与美国，英国，和中国（6.2％），这两个因素导致了对门到门交付的需求，从而增加了运输成本。

电子商务市场规模和渗透率（2012年至2018年）

不仅如此，日本卡车司机短缺，现代物流设施也很稀少（仅占所有物流设施的4.9％），这使得许多公司从旧仓库搬迁到日本的现代设施。黄金地段。大东京，大阪和名古屋等核心市场的空置率有所下降。东京湾地区的空置率在2019年甚至降至零。这是自2008年以来的首次。

如此激烈的租赁活动使投资者对当地房地产越来越感兴趣。据报道，2019年12月，美国Nuveen资产管理公司（Nuveen）以65亿美元的价格收购了位于大东京地区的亚马逊日本的备用库存仓库。 2019年7月，黑石集团以9.2亿美元的价格从新加坡的丰树集团购买了一批日本仓库。

我们相信，在日本黄金地段管理良好的工业房地产将继续保持稳定的租金增长和较高的入住率。

严格选择

从长远来看，亚洲工业房地产的前景仍然非常乐观。普华永道（PricewaterhouseCoopers）和UrbanLand Institute进行的一项调查显示，机构投资者认为，亚太地区，房地产业，工业房地产和物流业的投资前景最为诱人。

自2019年以来，包括房地产投资信托管理机构在内的机构投资者已开始大规模购买工业房地产。他们希望参与亚太地区物流设施的投资。

这种现象一再将工业房地产的估值推高到一个昂贵的水平。去年，亚洲工业房地产投资信托的平均市净率显着提高，今天的价值比过去五年的平均值高出一个标准差。

但是，由于工业房地产的维护成本较低，因此与零售和商业房地产相比，工业房地产投资信托是一种灵活的资产。鉴于其高估值，我们仍然以严格的选择态度对待工业房地产投资信托。同时，我们一直在寻找新的机会和错位的估值，并优先考虑政府支持的物流房地产投资信托基金（这类基金具有强大的发展渠道和能力上海电商第三方仓库物流，资产租赁状况良好）。我们目前的投资组合非常多样化，包括整个亚太地区的零售，办公和工业房地产投资信托。